Чего ждать от закона о «малой приватизации»

159-ФЗ, или закон о «малой приватизации», демонстрирующий свою несостоятельность последние 4 года, готовят к реабилитации. Правда, срок принятия поправок уже успели перенести с июля-августа на осень. Последняя версия законопроекта для проведения независимой экспертизы на коррупциогенность опубликована на сайте Минэкономразвития РФ. Эта версия не окончательная, и до осени ее, вероятно, будут править и совершенствовать. Однако основные пункты проведенной “работы над ошибками” уже понятны.

prodlenie-privatizacii-1.jpgМиссия невыполнима

Федеральный закон 159-ФЗ о льготной приватизации арендуемых малым и средним бизнесом помещений был принят в 2008 году. Его основная миссия заключалась в том, чтобы увеличить доступность приобретения недвижимого имущества субъектами МСП в собственность. Правда, сопровождалась эта благая инициатива массой ограничений, условностей и нюансов. Порой, доходящих до абсурда. Например, в одной из первых версий закона субъектам МСП разрешалось выкупать помещение общей площадью не более 100 квадратных метров. Соответственно, все остальные арендаторы, пользующиеся помещениями большей площадью, в целевую аудиторию не попадали.

Сегодня предприниматели не имеют права претендовать и на те объекты недвижимости, которые внесены в перечни регионального и муниципального имущества. Эта недвижимость предусмотрена только для аренды. Причем, право формировать перечни закреплено за субъектами РФ и органами местного самоуправления, которые в крайней степени заинтересованы сохранить долгосрочные финансовые отношения с предпринимателями, взимая многие лета арендную плату, нежели продать объект единоразово. В итоге такой дисбаланс интересов привел к тому, что за 4 года действия 159-ФЗ бизнесу удалось выкупить чуть более 27 тысяч помещений, общей площадью около 5 млн. квадратных метров, в то время как перечни регионального и муниципального имущества разрослись на 19 млн. квадратных метров и включают в себя свыше 80 тысяч помещений.

Бизнес интересуется, регионы саботируют

Минэкономразвития осторожно комментирует, что срок действия закона, который был ограничен до 1 июля 2010 года, продлен до 2013 года в связи с высоким предпринимательским интересом. Однако этот аргумент вызывает обоснованные сомнения, учитывая эффективность реализации закона, измеряемую количеством приватизированных помещений.

ОПОРА РОССИИ, организация, представляющая интересы малого бизнеса, не раз заявляла о проблеме «переполненности» перечней арендуемым имуществом, которое предприниматели не вправе выкупить в рамках 159-ФЗ. Необходима сплошная ревизия перечней и непрофильного муниципального имущества, считают в ОПОРЕ. Кроме этого, нерешенным вопросом остается отсутствие независимой оценки стоимости выкупаемого имущества – уполномоченные органы рыночную стоимость «рекомендуют», а оценщики «подгоняют» отчет рыночной оценки под нужную сумму.

Центр экспертизы и аналитики проблем предпринимательства ОПОРЫ РОССИИ обнародовал следующие данные: среди местных органов власти, саботирующих выполнение закона, – Чечня, Ингушетия, Москва – здесь вообще нет выкупленных помещений; в Дагестане, Тыве, Карачаево-Черкесской Республике их единицы.

Путь из купцов в собственники

Сегодня Департамент развития малого и среднего предпринимательства Минэкономразвития РФ заявляет о серьезности своих намерений создать из купеческо-предпринимательского сословия класс собственников. Наряду с предпринимательским сообществом директор Департамента Наталья Ларионова уверена, что наиболее знаковым ограничением для приватизации является формирование перечней имущества. Целью новых поправок станет именно ликвидация этих ограничений. Муниципалитеты уже готовятся к тому, что перечни теперь не застрахуют от возможности появления предпринимателей, остро жаждущих приватизировать кусочек муниципального имущества. Не просто жаждущих, но и право имеющих. Однако Департамент проявляет стойкость и остается глух к стенаниям местных властей о «разорительном» 159-ФЗ. «Помещения не даром отдаются бизнесу, - напоминает Наталья Ларионова. – Муниципалитеты получают средства, которые могут положить в банк и получать доход, сопоставимый с доходом от аренды. Мы смотрим цены, по которым продается имущество, – это, действительно, рыночные цены».

Для решения проблемы повышения доступности помещений ОПОРА РОССИИ совместно с Минэкономразвития разработали поправки к 159-ФЗ. Среди них: предложение о внесении изменений в части продажи арендатору всей арендуемой площади; установления рассрочки оплаты стоимости помещения не менее 3 лет; добровольность выхода из Перечней, если субъект МСП пользовался арендуемым имуществом в течение двух лет до дня вступления закона в силу; перенос срока аренды на более поздний срок. Срок аренды, позволяющий выкупить арендуемый объект, составляет 2 года на день вступления закона в силу (т.е. 2 года до 5 августа 2008 г.). Однако предприниматели, у которых срок аренды на 5 августа 2008 г. был меньше 2-х лет, но больше на сегодняшний день, не могут воспользоваться правом выкупа.

В случае внесения указанных изменений в закон ОПОРА РОССИИ предложила также дополнить закон нормой о том, что после вступления в силу поправок предприниматель, которому было отказано в приватизации, имеет право повторно обратиться с заявлением.

Почти все субъекты РФ поддержали законопроект. Однако отрицательный отзыв был получен в Государственно-правовом управлении Президента РФ, и срок принятия законопроекта перенесен на осень.

Поправки увеличивающие и исключающие

Между тем, вносимые поправки все больше похожи на «меры по увеличению доступности». Скажем, новая версия законопроекта предполагает полное снятие ограничений на максимальный размер площади арендуемых помещений.

Теперь для преимущественного права выкупа срок аренды помещения должен составлять 2 года, но не на день вступления закона в силу (5 августа 2008 года), а на 1 сентября 2012 года. Что опять же увеличивает потенциальное число соискателей имущественной поддержки.

Предлагается законодательное закрепление минимального срока рассрочки – 3 года. Одновременно уточняется, что термин «рассрочка» подразумевает равные (ежемесячные или ежеквартальные) платежи. Такие поправки исключат случаи установления авансового платежа по сделкам, зачастую достигающего 30% и снижающего привлекательность сделки для субъектов малого и среднего предпринимательства.

Также законопроект предусматривает приостановление сделки в случае, если предприниматель не согласен и оспаривает достоверность величины рыночной стоимости объекта. Сейчас такого права у бизнеса нет.

Предприниматели, которым было отказано в приватизации помещений по причине ограничения площади, а также включения помещений в перечни, будут иметь право подать повторное заявление и испытать судьбу снова, но уже с существенно возросшими шансами. Еще одним приятным решением стала поправка о продлении срока действия закона до 1 июля 2015 года.

Действия мягче критики

Перечни регионального и муниципального имущества, подвергшиеся сокрушительной критике официальных властей и бизнес-сообщества, также попали под действие поправок. Но действие куда менее сокрушительное, чем критика. Официальный текст изменения гласит, что субъекты МСП могут претендовать на приватизацию арендуемого имущества, находящегося в перечне, при условии соблюдения двух критериев:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет до 1 сентября 2012 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в течение пяти и более лет до дня подачи указанного заявления».

Таким образом, приватизация имущества из перечней становится доступной, но с некоторыми ограничениями. К 1 сентября 2012 года предприниматель должен быть арендатором этого помещения не менее 5 лет, и само помещение должно находиться в перечне не менее 5 лет на момент подачи заявления.

Подразумевается, что доступными для приватизации будут только те помещения, которые уже находились в региональной и муниципальной собственности до принятия 159-ФЗ (до 2008 года). А те квадратные метры, из которых были сформированы пресловутые перечни после принятия закона, по-прежнему остаются недоступными для приватизации.

Дебаты над поправками в закон о «малой приватизации» в очередной раз демонстрируют тонкости взаимоотношений бизнеса и власти: перефразируя известный афоризм, «низы не могут, верхи не хотят». Но не будем слишком пессимистичны – принятие законопроекта отложено до осени, а, значит, есть еще время провести очередную работу над ошибками.